서울시는 제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물과 일부 소규모 주택정비사업에 대해 용적률을 한시적으로 높였다. 제2종은 200%에서 250%, 제3종은 250%에서 300%까지 완화되며, 적용기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지다. 다만 이 이슈가 2026년 10월 14일 실시간 검색어로 떠오른 직접 계기는 독립 기사로 확인되지 않았다.
‘서울 저층주거지 건축규제 완화’는 새로 발표된 전면 규제 완화라기보다, 2025년 5월 시행된 제2·3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률 한시 완화가 계속 적용되는 상황을 가리킨다. 서울시와 서울시의회 공개자료를 대조하면, 제도는 현재도 운영·효과 분석 대상이며 건축허가와 소규모 주택정비사업의 사업성에 직접 영향을 줄 수 있다. 다만 모든 저층주거지 또는 모든 재개발·재건축에 자동 적용되는 제도는 아니다.
무엇이 바뀌었나: 제2종 250%, 제3종 300%까지
확인된 제도 변경은 제2·3종 일반주거지역 안 소규모 건축물의 용적률 상향이다. 제2종 일반주거지역은 조례상 200%에서 법적 상한인 250%까지, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%까지 한시적으로 완화된다. 서울시는 건설경기 침체와 소규모 건축 위축에 대응하고 노후 저층주거지 정비의 사업성을 높이기 위한 조치라고 설명했다.
시간순으로 본 진행 경과
서울시는 2025년 2월 ‘규제철폐안 33호’로 소규모 건축물 용적률 한시 완화 방침을 발표했다. 이어 2025년 5월 19일 도시계획 조례 개정이 시행되면서 허가·신고 및 소규모 주택정비사업에 적용할 운영기준이 마련됐다. 2025년 9월 16일에는 서울시와 25개 자치구가 합동 설명회를 열어 인허가 운영기준과 기반시설 검토 사항을 안내했다. 서울시의 2026년 시의회 업무보고에는 이 제도를 계속 모니터링하고 시행 효과를 분석하겠다는 계획이 담겼다.
누가 대상인가: 모든 저층주택이 아니라 소규모 건축·정비사업
건축법상 건축허가 또는 건축신고 대상 소규모 건축물이 우선 대상이다. 주거용 다가구·공동주택과 오피스텔은 세대 또는 호당 전용면적 85㎡ 이하 조건이 제시됐다. 소규모 주택정비사업 중에서는 자율주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발이 대상이다. 서울시 안내상 소규모재건축은 사업시행구역 1만㎡ 미만, 노후·불량건축물 비율 60% 이상, 기존 주택 200세대 미만 등의 요건을 충족해야 한다. 반면 가로주택정비사업은 이번 용적률 완화 대상에서 제외됐다.
언제까지·어떻게 적용받나
제도는 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지 3년간 한시 운영된다. 일반 건축은 관할 자치구에 건축허가 또는 건축신고를 접수하는 방식이며, 소규모재건축·소규모재개발은 해당 기간 안에 사업시행계획인가를 신청해야 한다. 소규모재건축·소규모재개발은 서울시 사업계획 수립기준 준수와 통합심의가 요구된다. 실제 적용 가능 여부는 대지의 용도지역, 지구단위계획, 도로·기반시설 여건, 일조·경관 기준 및 개별 심의 결과에 따라 달라질 수 있으므로 설계 전 관할 구청 건축·도시계획 부서 확인이 필요하다.
왜 다시 관심을 받나, 독자에게 어떤 영향이 있나
공개자료상 이 제도는 시행 후 인허가 적용 사례가 쌓이고 자치구 적용 기준을 조율하는 단계로 넘어갔다. 서울시는 2025년 9월 기준 142건이 완화된 용적률을 적용받았다고 발표했지만, 이는 서울시 집계이며 외부 기관이 효과를 독립 검증한 수치는 아니다. 토지·주택 소유자와 정비사업 추진 주체에게는 같은 대지에서 확보할 수 있는 연면적과 세대수 계획이 늘어 사업성 검토가 달라질 수 있다는 점이 핵심이다. 반대로 주변 주민에게는 높이·일조·교통·기반시설 부담 검토가 함께 이뤄져야 하므로, 용적률 상향이 곧바로 모든 사업의 허가나 착공을 보장하지는 않는다.
핵심 내용 정리
- 제2종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률은 200%에서 250%까지 한시 완화됐다.
- 제3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률은 250%에서 300%까지 한시 완화됐다.
- 적용기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지다.
- 대상은 건축허가·신고 대상 소규모 건축물과 자율주택정비·소규모재건축·소규모재개발이다.
- 소규모재건축·재개발은 사업계획 수립기준과 통합심의 등 별도 조건을 확인해야 한다.
- ZUM 실시간 이슈에 오른 직접 계기는 확인하지 못했으므로, 이를 특정 기사·정책 발표 때문이라고 단정할 수 없다.
참고한 자료
- 서울특별시 · 꽉 막힌 소규모 건축 숨통… 서울시, 3년간 용적률 최고 300％ 완화 (2025-05-18)
- 서울특별시 · 소규모재건축 업무처리기준 및 용적률 완화 안내 (2026-03-30)
- 서울특별시의회 · 제333회 서울특별시의회 정례회 업무보고 자료: 제2·3종 일반주거 내 소규모 건축물, 법적 상한 용적률 완화 (2026-06-25)
- 서울특별시 · 소규모 건축 용적률 완화, 규제철폐 33호 현장 안착…원활히 작동 중 (2025-09-17)
- 국가법령정보센터 · 서울특별시 도시계획 조례 (현행 법령 조회)
